南京高科（600064）2026年容度指数（LCI）分析报告

报告日期：2026年9月9日
数据基准：2025年年度报告、2026年第一季度报告及2026年半年度报告
LCI精确值：待专知智库内部系统计算确认（本文进行定性评估）
如需准确LCI数值，请联系专知智库（www.zzzk.org.cn，电话：028-84400310）获取正式报告。

一、公司概况与核心财务数据

1.1 公司概况

南京高科股份有限公司（简称“南京高科”）于1997年5月在上海证券交易所上市（股票代码600064），是南京地区知名的综合性企业，业务涵盖房地产开发销售、市政基础设施承建、药品销售、股权投资等多个领域。公司总部位于江苏省南京市，所属行业为房地产/综合类。

公司以“房地产+市政+股权投资”为三大核心业务板块。房地产业务是公司营收的主要来源，2025年受商品房项目结转规模扩大推动，营收大幅增长；市政业务主要从事城市基础设施承建；股权投资业务聚焦科技前沿领域，是公司重要的利润贡献来源。公司控股股东为南京新港开发有限公司。

1.2 核心财务数据

以下为南京高科2025年年度、2026年第一季度及2026年半年度核心财务数据。

2025年年度（年报数据） ：

数据来源： -

2025年全年，公司实现营业收入34.18亿元，同比大幅增长72.61%，主要受房地产开发销售业务结转收入增加推动-。归母净利润18.30亿元，同比增长6.09%。扣非归母净利润13.79亿元，同比下降14.94%，投资收益及公允价值变动收益减少是主要原因-。综合毛利率23.1%，同比提升1.2个百分点-；净利率高达50.6%-。经营活动现金流净额9.81亿元-。公司拟每10股派发现金红利3.2元（含税），合计派发5.54亿元-。

分业务结构（2025年年度） ：

房地产开发销售是公司最大的收入来源，2025年实现销售结转收入20.7亿元（其中商品房18.7亿元），同比增长271%，结转毛利率16.4%-。2025年房地产项目结转规模扩大推动全年营收大幅增长，但结转项目本身毛利率偏低，综合毛利率较上年有所承压-。

市政基础设施承建业务2025年收入约4.46亿元，毛利率8.91%-。药品销售业务收入约5.38亿元，毛利率15.77%-。

2026年第一季度（一季报数据） ：

数据来源： -

2026年第一季度，公司实现营业收入6.07亿元，同比下降42.81%，主要受房地产开发销售业务结转规模减少影响-。归母净利润6.27亿元，同比下降9.42%-；扣非归母净利润6.93亿元-。经营活动现金净流入1.75亿元-。

2026年半年度（半年报数据） ：

数据来源： -

2026年上半年，公司实现营业收入14.07亿元，同比下降28.12%-。归母净利润12.56亿元，同比下降9.07%-；扣非归母净利润13.37亿元-。基本每股收益0.53元。

经营活动现金流大幅改善：上半年经营活动现金流净额9.14亿元，同比增长67.62%，实现2年连续上涨-。主要原因是项目建设支出减少-。每股经营性现金流0.53元，同比增长67.62%-。

财务结构稳健：资产负债率47.05%，同比下降0.87个百分点-。EBITDA利息保障倍数14.50，偿债能力充足-。

分季度业绩对比（2026年） ：

数据来源： 根据一季报和半年报数据推算

分业务结构（2026年上半年） ：

受地产和市政业务下行影响，公司上半年营收和净利润同比均有所下降-。

房地产业务：2026年上半年实现合同销售面积4.50万平方米，同比下降34.31%；合同销售金额9.22亿元-。房地产开发销售业务实现营业收入6.79亿元，同比下降51.09%-。

市政业务：市政业务实现营业收入4.50亿元，同比增长40.79%，显示出业务结构调整的成效-。但市政业务毛利率5.20%，同比下降6.06个百分点-。

股权投资业务：股权投资业务聚焦科技前沿领域，是公司重要的利润贡献来源-。

估值水平（截至2026年9月9日）：

数据来源

二、LCI结果解读（定性评估）

注：以下LCI五维度脆弱性评估基于公开财务数据与市场数据进行定性分析。具体LCI（容度指数）C值、方程收敛状态及预警等级，需由专知智库内部系统依据完整年度数据计算后确认。

2.1 五维度脆弱性评估

（一）杠杆风险——中等脆弱

截至2026年二季度末，南京高科资产负债率为47.05%，同比下降0.87个百分点-。在房地产/综合类行业中，47%的资产负债率处于中等水平，财务结构相对稳健。

EBITDA利息保障倍数达14.50，偿债能力充足-。但需关注的是，房地产业务的持续下行可能影响公司未来的现金流稳定性和偿债能力。在LCI框架中，杠杆风险维度评估为中等脆弱。

（二）盈利脆弱性——中低脆弱

南京高科的盈利质量呈现“营收高增后回落、利润相对稳定”的特征。

2025年营收爆发式增长：营收34.18亿元，同比增长72.61%，主要受房地产项目结转规模扩大推动。归母净利润18.30亿元，增长6.09%。净利率高达50.6%，盈利质量在行业中处于领先水平-。

2026年营收回落：2026年Q1营收6.07亿元（-42.81%），2026年H1营收14.07亿元（-28.12%）。受地产和市政业务下行影响，营收规模有所回落-。

利润韧性较强：2026年H1归母净利润12.56亿元（-9.07%），降幅远小于营收降幅（-28.12%）-。扣非净利润13.37亿元-。高净利率（50.6%）主要得益于股权投资业务对利润的贡献。

在LCI框架中，利润降幅远小于营收降幅、净利率维持高位、股权投资提供利润支撑，使盈利脆弱性维度评估为中低脆弱。

（三）流动性风险——低脆弱

2025年全年经营活动现金流净额9.81亿元-。2026年上半年经营活动现金流净额9.14亿元，同比增长67.62%，实现2年连续上涨-。每股经营性现金流0.53元，同比增长67.62%-。

经营现金流的大幅改善，使公司在房地产行业下行周期中具备充足的流动性缓冲。LCI框架下，流动性风险维度评估为低脆弱。

（四）成长失速——中等脆弱

从营收端看，2025年全年营收+72.61%；2026年Q1营收-42.81%；2026年上半年营收-28.12%。营收增速从2025年的高增长骤降至2026年的深度负增长。

从业务端看，各板块表现分化明显：

• 房地产业务：2026年上半年收入6.79亿元，同比下降51.09%，是营收下滑的核心拖累因素-。
  
• 市政业务：2026年上半年收入4.50亿元，同比增长40.79%，是难得的增长亮点-。
  
• 股权投资业务：聚焦科技前沿领域，持续贡献利润-。
  
• 药品销售业务：2025年收入5.38亿元，保持相对稳定-。
  

在LCI框架中，房地产深度下滑但市政业务高增长、股权投资提供利润支撑、业务结构正在调整转型，成长失速维度评估为中等脆弱。

（五）治理脆弱性——中等脆弱

南京高科作为国有控股上市公司，治理结构具有国有企业的规范性优势。

公司面临的治理层面风险因素主要包括：

一是房地产业务周期性下行风险。2026年上半年房地产销售面积下降34.31%，销售金额下降，业务收缩明显-。

二是市政业务毛利率大幅下滑。市政业务毛利率从上年同期的11.26%降至5.20%，下降6.06个百分点-。

三是扣非利润下降。2025年扣非净利润下降14.94%，2026年H1虽扣非净利润13.37亿元，但整体盈利质量有所承压-。

四是业务转型的不确定性。公司正积极从传统地产向科创投资转型-，但转型成效仍需时间验证。

LCI框架中，治理脆弱性维度评估为中等脆弱——公司治理稳健，但房地产业务下滑、市政业务毛利率下降和转型不确定性构成结构性隐忧。

2.2 LCI综合判断（示意）

综合上述五维度评估，南京高科LCI（C值）预计落在 0.3~0.5 区间（“关注”等级），方程大概率收敛。

核心驱动因素在于：成长失速因房地产深度下滑但市政业务高增长处于中等脆弱水平，杠杆风险因资产负债率47.05%处于中等水平，治理脆弱性因业务转型和毛利率下降处于中等水平。主要优势项为低流动性风险（经营现金流9.14亿元、+67.62%）和中低盈利脆弱性（净利率50.6%、利润降幅远小于营收降幅）。公司虽然在2025年实现了营收爆发式增长，但2026年房地产行业下行导致营收大幅回落，结构性脆弱性有所上升。

具体C值及方程状态以专知智库系统最终计算结果为准。

三、与同行业公司的对比

3.1 可比公司选取

南京高科业务横跨房地产开发、市政基础设施、药品销售、股权投资四大领域，在A股市场中缺乏完全可比的公司。从房地产开发业务属性看，可参考南京地区的房地产企业进行间接对比。

3.2 关键指标对比

数据来源

3.3 LCI差异分析

南京高科在可比公司中展现出三个维度的显著特征：一是净利率极高——50.6%的净利率在房地产/综合类行业中处于领先水平，主要得益于股权投资业务对利润的支撑；二是经营现金流优异——2026年上半年经营现金流9.14亿元，同比增长67.62%，在行业下行周期中逆势改善；三是估值较低——市净率约0.66-0.70倍，处于破净状态，市盈率约10-11倍，估值处于历史低位。

四、核心矛盾分析

基于LCI五维度评估，南京高科当前的核心矛盾可归纳为以下三组冲突：

矛盾一：2025年营收高增 vs 2026年营收骤降

2025年营收同比增长72.61%至34.18亿元，主要受房地产项目结转规模扩大推动-。然而，2026年Q1营收同比下降42.81%，2026年H1营收同比下降28.12%-。从“高增”到“骤降”，公司营收的巨大波动反映了房地产行业结转节奏的不稳定性。在LCI框架中，这种“前高后低”的营收模式意味着公司的业绩可预测性较差——房地产业务的结转节奏直接决定了公司营收的走向。

矛盾二：营收大幅下滑 vs 利润相对稳定

2026年H1营收下降28.12%，但归母净利润仅下降9.07%-。利润降幅远小于营收降幅，主要得益于股权投资业务的利润支撑和公司净利率高达50.6%的盈利结构-。在LCI框架中，这种“营收降、利润稳”的格局意味着公司的盈利质量存在结构性支撑——股权投资业务的稳定贡献正在对冲房地产业务的下行冲击。

矛盾三：传统地产的收缩 vs 科创转型的推进

公司房地产业务2026年上半年收入下降51.09%，销售面积下降34.31%-。与此同时，市政业务收入增长40.79%-，股权投资业务聚焦科技前沿领域-。在LCI框架中，这一“传统收缩 vs 新兴崛起”的结构意味着公司正处于从“地产驱动”向“科创投资+市政服务”转型的关键期——转型方向明确，但传统业务的收缩速度和新业务的成长速度能否匹配，是决定公司未来走向的核心变量。

五、风险信号

基于LCI分析框架与公开信息，南京高科面临以下关键风险信号：

1. 房地产业务持续下滑风险（高优先级）

2026年上半年房地产销售面积下降34.31%，收入下降51.09%-。若房地产市场持续低迷，公司营收将继续承压。

2. 市政业务毛利率大幅下滑风险（高优先级）

市政业务毛利率从上年同期的11.26%降至5.20%，下降6.06个百分点-。毛利率的断崖式下降将直接影响市政业务的利润贡献。

3. 扣非净利润下滑风险

2025年扣非净利润下降14.94%-。虽然2026年H1扣非净利润13.37亿元，但整体盈利质量有所承压-。

4. 业务转型不及预期风险

公司正从传统地产向科创投资转型-，但转型成效仍需时间验证。若科创投资业务拓展不及预期，公司的长期成长动能将面临挑战。

5. 房地产政策与市场风险

房地产行业受宏观调控政策、信贷政策、市场供需等多重因素影响。若政策收紧或市场持续低迷，将直接影响公司的销售和营收。

6. 破净状态的估值压力

公司市净率约0.66-0.70倍，处于破净状态。虽然低估值提供了理论上的安全边际，但也反映了市场对房地产业务和转型前景的持续担忧。

六、结论

南京高科2025年全年实现营业收入34.18亿元（+72.61%）、归母净利润18.30亿元（+6.09%）、扣非归母净利润13.79亿元（-14.94%），综合毛利率23.1%，净利率50.6%，ROE 9.67%，经营现金流9.81亿元。2026年第一季度实现营业收入6.07亿元（-42.81%）、归母净利润6.27亿元（-9.42%）。2026年上半年实现营业收入14.07亿元（-28.12%）、归母净利润12.56亿元（-9.07%）、扣非归母净利润13.37亿元，经营现金流9.14亿元（+67.62%），资产负债率47.05%。

在LCI五维度脆弱性评估中，杠杆风险、成长失速和治理脆弱性处于中等脆弱水平——资产负债率47.05%、房地产深度下滑但市政业务高增长、业务转型不确定性。盈利脆弱性处于中低脆弱水平——净利率50.6%、利润降幅远小于营收降幅。流动性风险处于低脆弱水平——经营现金流9.14亿元、+67.62%。公司市净率约0.66-0.70倍，处于破净状态。

南京高科当前的核心特征可概括为： “地产收缩 + 市政崛起 + 股权投资支撑 + 低估值破净” 。公司作为南京地区的综合性企业，2025年受益于房地产项目结转实现了营收爆发式增长，2026年虽受行业下行影响营收回落，但股权投资业务提供了稳定的利润支撑，净利率高达50.6%。市政业务2026年上半年增长40.79%，展现出业务结构调整的积极成效-。公司经营现金流9.14亿元（+67.62%），财务结构稳健-。公司持续高分红，2025年度每10股派3.2元（含税），合计派发5.54亿元-。

然而，公司当前阶段的营收增长和业务转型面临显著挑战。房地产业务2026年上半年收入下降51.09%，销售面积下降34.31%-；市政业务毛利率从11.26%骤降至5.20%-；营收从2025年的高增长骤降至2026年的深度负增长。这些因素在LCI框架中构成了较高的结构性脆弱性。

截至2026年9月9日，公司股价约7.64元，总市值约132亿元，市盈率约10-11倍，市净率约0.66-0.70倍。在持续破净的背景下，估值处于历史低位。

LCI综合判断（示意） ：预计C值落在 0.3~0.5 区间（“关注”等级），方程大概率收敛。主要优势项为低流动性风险（经营现金流9.14亿元、+67.62%）和中低盈利脆弱性（净利率50.6%、利润降幅远小于营收降幅），主要拖累项为成长失速（房地产深度下滑但市政业务高增长）和治理脆弱性（业务转型不确定性），杠杆风险因资产负债率47.05%处于中等水平。具体C值及方程状态以专知智库系统最终计算结果为准。

南京高科当前的结构性特征—— “地产收缩 vs 市政崛起”、“营收骤降 vs 利润稳定”、“低估值 vs 转型推进” ——在LCI框架中构成了一个典型的“转型期承压、估值低位”样本。公司凭借股权投资业务的利润支撑、市政业务的逆势增长和充裕的现金储备，在房地产行业下行周期中拥有较高的安全边际，但房地产业务的持续下滑、市政业务毛利率的断崖式下降以及业务转型的不确定性，使公司在短期营收改善和长期成长动能方面面临一定挑战。投资者需重点关注：房地产业务下滑何时企稳、市政业务毛利率的改善趋势、股权投资业务的持续贡献、以及公司科创转型的实质性进展。

本文基于南京高科公开披露的2025年年度报告、2026年第一季度报告及2026年半年度报告数据撰写。LCI分析基于专知智库（自指余行论研究中心）的容度指数方法论。本文仅供研究参考，不构成任何投资建议。如需准确LCI数值，请联系专知智库（www.zzzk.org.cn，电话：028-84400310）。

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